1918: Gründung der GAGFAH sowie der ersten Eisenbahnerwohnungsgesellschaft

Nach dem Ersten Weltkrieg fehlten in Deutschland fehlten rund 800.000 Wohnungen. Daher gewährte der Staat erstmals steuerliche Vorteile, sofern ein Wohnungsunternehmen bestimmte soziale Kriterien einhielt. In der Folge wurden zahlreiche gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen gegründet – so wie die GAGFAH (Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten). Laut Gründungssatzung war das Ziel die „Beschaffung gesunder Wohnungen zu angemessenen Preisen für minderbemittelte Familien und Einzelpersonen“. Wie bereits aus dem Namen erkennbar, lag der Fokus auf Angestellten, die als Zielgruppe bisher keine große Rolle im Wohnungswesen gespielt hatten. Das in ganz Deutschland tätige Unternehmen setzte früh auf typisierte Neubauten: Serielle Fertigung, erleichterte Planung, Ausführung und Instandhaltung sollten die Mieten auf erschwinglichem Niveau halten.

Im selben Jahr startete die Wohnungsgesellschaft Ruhr-Niederrhein mbH in Essen. Die Reichsbahn beteiligte sich an dieser Gesellschaft, um ihren Eisenbahnern den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu erleichtern.

1923: Gründung der Deutschbau

Im Jahr der Hyperinflation wurde in Kiel die Wohnungsbaugesellschaft Deutschbau ins Leben gerufen. Ihre wichtigste Zielgruppe waren Angehörige der Marine. Die Deutschbau ging von 1997 bis 2004 schrittweise in den Besitz der Viterra AG über.

1925: Gründung der Gemeinnützigen Eisenbahnwohnungsbaugesellschaft mbH in Köln

1925 gründete die Reichsbahn ihre erste eigene Wohnungsbaugesellschaft für Eisenbahner. Weitere folgten in Berlin und Hamburg, bis 1954 wurden es insgesamt 18 Gesellschaften.

1926: Gründung der Vereinigten Stahlwerke AG

1926 schlossen sich verschiedene Konzerne der Montanindustrie, darunter Thyssen und Phoenix, zur Vereinigten Stahlwerke AG zusammen. Sie brachten rund 60.000 Werkswohnungen in den Konzern ein.

1933: Gründung von vier Wohnungsgesellschaften zur Verwaltung der Immobilien der Vereinigten Stahlwerke AG

Zum 1. Juli 1933 überführten die Vereinigten Stahlwerke ihre Wohnungsbestände in die vier regional tätigen Wohnungsbaugesellschaften Rheinisch-Westfälische Werkswohnungs-AG, Essen, Westfälische Werkswohnungs-AG, Dortmund, Rheinische Werkswohnungs-AG Duisburg und Westdeutsche Wohnhäuser AG, Düsseldorf.

Ziel war eine verbesserte Bewirtschaftung der Immobilien, außerdem sollten sie dauerhaft zur Deckung des Wohnraumbedarfs beitragen. Abgesehen von der Westdeutschen Wohnhäuser AG wurden die Unternehmen als gemeinnützig anerkannt. Sie durften daher nur begrenzt mit der Bauwirtschaft verflochten sein, nicht als Bauunternehmer für Dritte tätig werden und die Verzinsung von Kapitaleinlagen wurde auf vier Prozent begrenzt. Im Gegenzug erhielten die Unternehmen Steuererleichterungen.


1940: Die Kriegsjahre

Die Nationalsozialisten propagierten im Bausektor vor allem Kleinsiedlungen für Arbeiter, in der Praxis jedoch wurde auch in den Städten gebaut. Die Vorgängerunternehmen von Vonovia wurden in ihren Führungsebenen zum Teil mit Nationalsozialisten besetzt.
Jüdische Gremienmitglieder mussten die Unternehmen ebenso verlassen wie politisch unliebsame. Besonders für die GAGFAH ist dies bekannt.
Nachdem die Bautätigkeit des Landes den Zielen der Kriegswirtschaft untergeordnet wurde, übernahm die GAGFAH Siedlungsbauaufträge für die SS, in den Wohnstätten AGs wurden nach 1940 Fremdarbeiter vor allem aus den Niederlanden, Dänemark und Italien eingesetzt.

1946: Zwangswirtschaft in der Wohnungsbranche

1946 führten die Alliierten eine Zwangsbewirtschaftung von Wohnraum ein: Wohnungen wurden zugeteilt, es gab keinen freien Markt mehr. Die Mietpreise entsprachen nach wie vor dem Stand von 1936 und wurden auf diesem Level eingefroren. In der späteren DDR blieben diese Preise bis 1990 bestehen.

Direkt nach dem Krieg waren für viele Menschen Lager und Notunterkünfte ihr neues Zuhause.

1950/51: Beginn des Wiederaufbaus und Start einer neuen Wohnungspolitik

Das erste Wohnungsbaugesetz von 1950 und das Wohneigentumsgesetz von 1951 waren Teil einer neuen Wohnungspolitik, die die 1946 eingeführte Zwangswirtschaft ablöste. Die Gesetze legten die Basis für den sozialen Wohnungsbau in Westdeutschland sowie für den Bau von Eigentumswohnungen. Die Vorgängerunternehmen von Vonovia waren vornehmlich im gemeinnützigen Wohnungsbau tätig, die GAGFAH außerdem zunehmend im Eigenheimbau. Der typische Baustil waren Häuser oder Häuserzeilen mit drei bis vier Stöcken, dazwischen viele Grün- und Nutzflächen.

1953: Neue Weichenstellungen bei der GAGFAH sowie den Wohnstätten AGs

Die neu gegründete Bundesversicherungsanstalt für Angestellte wurde zum neuen Hauptaktionär der GAGFAH, wodurch für die Zukunft Planungssicherheit herrschte. Auch die Wohnstätten AGs erhielten nach der Auflösung der Vereinigten Stahlwerke AG neue Besitzer. Nun waren jene dreizehn Unternehmen die neuen Aktionäre, die sich ursprünglich in den Vereinigten Stahlwerken zusammengeschlossen hatten. Aufgrund der gemeinsamen Interessen – Bindung der Mitarbeiter an die Unternehmen – waren auch sie an Kontinuität in der Wohnungswirtschaft interessiert.


1960: Enorme Bauleistung

Während 1950 noch etwa sechs Millionen Wohnungen in Westdeutschland fehlten, waren 1960 rund fünf Millionen neue Wohnungen fertiggestellt – 40 bis 50 Prozent davon durch gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften. Damit trug die Branche – und somit auch die Vorgängerunternehmen von Vonovia – erheblich zum Wirtschaftswunder bei.

1961: Vorgänger reagierten auf verändertes Umfeld

Der Strukturwandel des Ruhrgebiets ab den 1960er-Jahren hatte auch für die Wohnungsunternehmen Folgen. So gab es immer weniger Industriearbeiter, was eine geringere Nachfrage nach Werkswohnungen und somit weniger Neubauten zur Folge hatte. Stattdessen ergänzten die Unternehmen ihre Tätigkeiten um Bestandspflege und um Beiträge im Bereich des Städtebaus sowie im kommunalen Wohnungsbau.

1966: Entstehung von Trabantenstädten und Plattenbauten

Zum Inbegriff modernen Wohnens wurden die ab Mitte der 1960er-Jahre geplanten Trabantenstädte an Stadträndern in West und Ost, zu denen auch die Plattenbauten zählten. Sie sollten den Bewohnern alles Lebensnotwendige bieten: Geschäfte, Vereine, Schulen, Kindergärten, Freizeiteinrichtungen. Heute zählen zahlreiche dieser Viertel zum Bestand von Vonovia.

1970: Eigenheimbau als Standbein der GAGFAH

Die GAGFAH gehörte im Bereich der Eigenheime seit den frühen 1950er-Jahren zu den Pionieren der Branche. 1960 waren bereits 3.000 Eigenheime verkauft, bis 1970 stieg die Zahl auf 11.000 an und entwickelte sich so zu einem wichtigen Standbein der GAGFAH.

1973: Deutschland und Wohnungsbranche im Wandel

Seit Beginn des neuen Jahrzehnts hatte sich Deutschland verändert. Der Westen stand als reife Industrienation an der Schwelle zu einer Dienstleistungsgesellschaft. Es herrschte Vollbeschäftigung, die Wohnungsnot galt 1973/74 offiziell als behoben. 1973 war ein Rekordjahr für die Branche: 714.000 fertiggestellte Wohnungen wurden verzeichnet. Internationale Krisen, insbesondere die Ölkrise, dämpften jedoch auch in Deutschland die Wirtschaft. Neubau entstand praktisch nur noch auf Anfrage.

1974: Eröffnung der Hauptverwaltung für die Wohnstätten-AGs in Bochum

Der Strukturwandel seit den 1960er-Jahren führte nach und nach zu einer veränderten Aktionärsstruktur bei den Wohnstätten AGs.
Neuer Hauptaktionär wurde die Gelsenberg AG. Im November 1974 wurde die gemeinsame Hauptverwaltung für die Wohnstätten AGs in der Philippstraße 3 in Bochum eröffnet.

1979: Entstehung der Veba Wohnstätten AG

Die 1933 gegründeten Wohnstätten-Unternehmen und verbleibende Anteile der Westdeutschen Wohnhäuser AG gingen in der VEBA Wohnstätten AG auf.
Die VEBA AG hatte 1976 die Mehrheit der Anteile von der Gelsenberg AG übernommen.

1982: Ein kurzer Aufschwung gegen den Trend

Aufgrund der veränderten Marktlage – weniger Nachfrage, weitgehende Behebung der Wohnungsnot – setzten alle Vorgänger von Vonovia auf die Bestandspflege. Die Bereiche Modernisierung und Neubau traten in den Hintergrund. Eine kurze Ausnahme gab es zu Beginn der 1980er-Jahre bei der VEBA: Da der Kohleabbau einen zwischenzeitlichen Aufschwung nahm, entstanden für die Arbeiter Neubauten.

1989: Aufhebung der Gemeinnützigkeit für Wohnungsunternehmen

In den frühen 1980er Jahren erschütterte ein Skandal die Wohnungsbranche: Den Managern des Wohnungsunternehmens „Neue Heimat“ wurde vorgeworfen, sich auf Kosten der Mieter bereichert zu haben. Zu diesen Negativschlagzeilen kam in der Politik der Eindruck hinzu, die wesentlichen Ziele des gemeinnützigen Wohnungsbaus seien erreicht. Deswegen kam es zu einem entscheidenden Einschnitt für die Wohnungsbranche: Zum Jahresende 1989 wurde die Gemeinnützigkeit für Wohnungsbauunternehmen abgeschafft. Steuerliche Privilegien fielen damit zwar weg, allerdings eröffneten sich somit neue unternehmerische Chancen für die Vorgänger von Vonovia.

1991: Gründung der GAGFAH BIV

Die GAGFAH setzte in den 1990er-Jahren weiterhin auf ihre Kernaufgabe, Wohnraum nach bestimmten sozialen Kriterien zu schaffen.
Speziell mit Blick auf die neuen Bundesländer rief sie zudem die GAGFAH BIV (Bauträger- und Immobilienverwaltungsgesellschaft) ins Leben. Diese Gesellschaft half zahlreichen Kommunen, die von den Volkseigenen Betrieben (VEB) übernommenen Wohnungsbestände zu verwalten, zu sanieren und mitunter zu privatisieren.

1993: Gründung der VEBA Immobilien AG

Mit Aufhebung der Gemeinnützigkeit Ende 1989 richtete sich die VEBA WOHNEN schrittweise neu aus. Zum klassischen Wohnungsgeschäft kamen bald Immobiliendienstleistungen, Grundstücksentwicklung, elektronische Datenverarbeitung und einige weitere Arbeitsfelder ins Portfolio. 1993 strukturierte sich die Gruppe neu, um mit einer schlankeren Organisation die eigene Innovationskraft zu erhöhen.

1994: Privatisierung der Bahn

Mit der Umwandlung der Bahn in eine Aktiengesellschaft im Jahr 1994 wurden aus den Eisenbahnerwohnungsbaugesellschaften am freien Wohnungsmarkt tätige Tochterfirmen des Bundeseisenbahnvermögens.

1997: Imageschaden für die VEBA Immobilien

Managern der VEBA Immobilien wurde 1997 vorgeworfen, Leistungen von Fremdfirmen für private Zwecke eingesetzt und die Kosten dafür in Mietnebenkostenabrechnungen der Mieter versteckt zu haben. Eine unabhängige Schiedsstelle untersuchte die Vorwürfe. Insbesondere die Instandhaltungskosten wurden als Einfallstor für Manipulationen identifiziert. Systematischer Betrug wurde durch die Schiedsstelle jedoch ausgeschlossen. Sie beendete ihre Arbeit im Jahr 2001.

1998: Fusion der Raab Karcher AG mit der VEBA Immobilien AG

1998 fusionierte die VEBA Immobilien AG mit Raab Karcher, einem Dienstleister in den Bereichen Baustoffhandel, Wärme- und Haustechnik. Beide Unternehmen gehörten bereits der VEBA AG und wurden nun zusammengeführt.
Die neue Gesellschaft verfügte über einen Immobilienbestand von 138.000 Wohnungen in ganz Deutschland. Oberstes strategisches Ziel wurden der Kauf und gewinnbringende Verkauf von Wohnungen.

2001: Übernahme des Eisenbahnvermögens des Bundes durch die Deutsche Annington

Die Deutsche Annington erwarb 2001 zehn der 18 Wohnungsbaugesellschaften des Bundeseisenbahnvermögens mit etwa 65.000 Wohnungen.
Eigner der Deutschen Annington war der Investor Terra Firma.

2004: Übernahme der GAGFAH durch den Finanzinvestor Fortress

Der Kauf der GAGFAH durch den Investor Fortress wurde 2004 in erster Linie deshalb möglich, weil der bisherige Eigner, die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte, aufgrund einer veränderten Gesetzeslage verpflichtet war, nicht betriebsnotwendiges Vermögen abzustoßen.
Ähnlich wie bei der Deutschen Annington war dies der Startschuss in eine mehrjährige Phase des Wandels, der Akquisitionen und Fusionen.

2005: Übernahme der Viterra AG durch Deutsche Annington

Mit der Übernahme der Viterra AG durch die Deutsche Annington entstand 2005 das größte deutsche Wohnungsunternehmen mit 230.000 Wohnungen. Um mit dem Wachstum Schritt zu halten, strukturierte sich die Deutsche Annington ein Jahr später neu. Sieben Regionalgesellschaften wirkten jeweils dezentral vor Ort, unterstützt durch zentralisierte Schlüsselfunktionen, etwa im Rechnungswesen oder im Einkauf.

2006: Fortress übernimmt die WOBA Dresden und gliedert sie in die GAGFAH ein

2006 übernahm Fortress einen weiteren großen Wohnungsanbieter: die im städtischen Besitz befindliche WOBA Dresden. 40.000 Wohnungen wurden in den Bestand der GAGFAH eingegliedert. Durch die Veräußerung wurde Dresden zur ersten schuldenfreien Großstadt Deutschlands.

2009: Digitalisierung der Mieterverwaltung und Zentralisierung des Mieterservices bei der Deutschen Annington

2009 plante die Deutsche Annington, das Gesamtunternehmen effizienter zu gestalten. Seit 2008 waren interne Abläufe, vor allem in der Mieterbetreuung, analysiert worden.
Eines der Ergebnisse war, binnen weniger Monate rund 50 Millionen Blatt Papier zu digitalisieren und sie einem zentralen Mieterservice zur Verfügung zu stellen. Mitarbeiter erhielten moderne Kommunikationsmittel zur Unterstützung und erhielten Schulungen zur Vorbereitung auf ihre neuen Aufgaben.

2011: Gründung Deutscher Technischer Gebäudeservice, der eigenen Handwerker-Organisation der Deutschen Annington

Die Digitalisierungsoffensive von 2009 war nur teils erfolgreich: Zu viel Outsourcing, zu große Distanz zum Kunden, Unzufriedenheit der Mieter, Sanierungsstau und Informationsverluste waren nur einige der Folgen. Das Unternehmen steuerte gegen und gründete 2011 die eigene Handwerkerorganisation Deutscher Technischer Gebäudeservice (heute: Vonovia Technischer Service). Allein bis 2013 wurden etwa 1.000 neue Mitarbeiter eingestellt, um die Kundenbetreuung vor Ort zu verbessern.

Im selben Jahr ging die Deutsche Annington eine Partnerschaft mit der Telekom ein, um etwa 171.000 Wohnungen mit einem erweiterten TV-Angebot und einem Anschluss an das Glasfasernetz auszustatten.

2013: Börsengang Deutsche Annington, Aufnahme in SDAX und Rückzug des Investors Terra Firma

Infolge der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise musste die Deutsche Annington Umschuldungsmaßnahmen durchführen. Diese machten die Deutsche Annington zugleich fit für einen lang geplanten Börsengang. Im Juli 2013 gelang der Börsenstart, das Unternehmen stieg im selben Jahr in den SDAX auf. Der Haupteigner Terra Firma sah seine Erwartungen jedoch nicht vollumfänglich erfüllt und kündigte seinen Rückzug aus dem Unternehmen für 2014 an.

2014: Wendejahr für GAGFAH und Deutsche Annington

2014 war ein Jahr maßgeblicher Veränderungen für GAGFAH und Deutsche Annington: Die jeweiligen Haupteigner, Fortress und Terra Firma, trennten sich von ihren Anteilen. Beide Wohnungsunternehmen erhielten dadurch mehr unternehmerische Freiheiten.
Die Deutsche Annington wurde im selben Jahr in den M-Dax aufgenommen.

2015: Fusion Deutsche Annington mit der GAGFAH

„Wir wollen mit dem Zusammenschluss das führende Unternehmen auf dem deutschen Wohnungsmarkt von europäischer Dimension und mit Sitz in Nordrhein-Westfalen schaffen, das ertragsstärker und wettbewerbsfähiger ist.“ So beschrieb Rolf Buch, damals CEO Deutsche Annington, mit welchem Ziel die Deutsche Annington und die GAGFAH zu einem Wohnunternehmen verschmolzen wurden.

Im selben Jahr erfolgte die Umbenennung des größten europäischen Wohnungskonzerns in Vonovia sowie die Aufnahme in den DAX 30. 

2017/18: Erster Schritt auf internationalen Märkten und Eröffnung neue Vonovia Unternehmenszentrale in Bochum

2017 übernahm Vonovia die österreichische conwert mit 24.500 Wohnungen und im darauffolgenden Jahr die ebenfalls österreichische Buwog BUWOG mit 49.000 Wohnungen.
Die neue Unternehmenszentrale von Vonovia wurde im Sommer 2018 feierlich eröffnet.

2018/2019: Vonovia wird Marktführer für bezahlbares Wohnen in Schweden

2018 übernahm Vonovia das schwedische Unternehmen Victoria Park, 2019 wurde auch Hembla Tochterunternehmen der Vonovia SE. Damit ist Vonovia Marktführer für bezahlbares Wohnen in dem skandinavischen Land.
Im Januar 2022 fusionierten Victoria Park und Hembla. Die neue Tochterfirma der Vonovia trägt nun den Namen Victoriahem und setzt weiter auf langfristige Vermietungen und nachhaltige sowie sozialverträgliche Modernisierungen.

2020: Vonovia bekennt sich zum Klimaschutz

Mit einem verbindlichen Klimapfad verpflichtete sich Vonovia 2020, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. 2021 wurde das Ziel noch ambitionierter gesetzt: Bis 2045 soll der Gebäudebestand klimaneutral werden. Als Marktführer will Vonovia ein zentraler Akteur für den Klimaschutz sein.

2021: Die Verbindung von Vonovia und Deutsche Wohnen gelingt

Im Oktober 2021 konnte Vonovia das freiwillige öffentliche Übernahmeangebot an die Aktionäre der Deutsche Wohnen SE erfolgreich abschließen. Dabei wurden 87,6 Prozent der Stimmrechte erreicht. Mit vereinten Kräften und unter einem gemeinsamen Dach werden Vonovia und die Deutsche Wohnen nun die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt angehen. Vonovia möchte seine neue Stärke auch dafür nutzen, um gesellschaftlich noch größere Verantwortung zu übernehmen.