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Fragen & Antworten

Argumente zur Nebenkostenabrechnung von Vonovia

Grundsätzliches: Den Vorwurf, Mietern überhöhte Betriebskosten in Rechnung zu stellen sei Teil des Geschäftsmodells von Vonovia, weisen wir zurück. Einen Großteil der Nebenkosten können wir als Unternehmen nicht beeinflussen. Hier sprechen wir von z.B. von Heizung, Warmwasser und Strom. Diese machen bei Vonovia rund 35 % der Nebenkosten aus. Diese Kosten hängen vom individuellen Verbrauch ab oder werden von Dritten wie der Kommune erhoben.

Diejenigen Leistungen, die wir selbst erbringen, wie beispielsweise Hausmeister, Gartenpflege und Gebäudereinigung, bieten wir zu marktüblichen Preisen an. Selbstverständlich rechnen wir nur Dienstleistungen ab, die sinnvoll sind, zum Beispiel für den Winterdienst. Und natürlich rechnen wir nur solche Leistungen ab, die wir tatsächlich erbringen.

Alle uns in Rechnung gestellten Kosten stellen einen durchlaufenden Posten dar. Das heißt: Externe Dienstleister stellen uns Kosten für Ihre Leistungen in Rechnung, genauso wie Kommunen Steuern und Abgaben. Wir bezahlen diese Rechnungen, und rechnen ein Jahr später gegen die Vorauszahlungen mit unseren Mietern ab.

Die Beanstandungsquote unserer Nebenkosten haben wir uns aktuell anhand des Abrechnungsjahres 2016, für das wir gegenwärtig auch bereits mehr als 97% der Einsprüche bearbeitet haben, sehr genau angesehen: Für das Abrechnungsjahr 2016 erstellte Vonovia beispielsweise rund 715.000 Betriebs- und Heizkostenabrechnungen im Jahr mit rund 5 Millionen vorgelagerten Rechnungsvorgängen. Auf diese Abrechnungen haben wir in den letzten 1,5 Jahren rund 60.000 Kundenreaktionen erhalten – in dieser Betrachtung sind aufgrund der Komplexität nicht vermeidbare Schriftwechsel mit den Kunden zusammengefasst. In dieser Quote von 8% bezogen auf die versandten Abrechnungen sind nicht nur Einsprüche enthalten, sondern auch Beleganforderungen, Anfragen und Auskünfte. Zurzeit liegt Die Einspruchsquote liegt also bei rund 5%. In diesen Fällen prüfen wir, ob die Einwände berechtigt sind, recherchieren die Fälle bei unseren Dienstleistern und Lieferanten, besorgen von dort detaillierte Leistungsnachweise und Rechnungen und leisten Aufklärung. Da wir oftmals auf die Zuarbeit Dritter angewiesen sind, kommt es hier auch zu teilweise längeren Bearbeitungszeiten. In 0,7% aller Fälle im Betrachtungszeitraum stellen wir fest, dass entweder ein Fehler auf unserer Seite passiert ist, die Leistung nicht zufriedenstellend erbracht wurde oder es sich nicht lohnt die Themen gerichtlich klären zu lassen. Bei Fehlern entschuldigen wir uns und zahlen zu viel gezahlte Kosten zurück. Selbstverständlich fordern wir während der gesamten Bearbeitungsdauer des Einspruchs etwaige Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung nicht ein und setzen die Forderung für diese Beträge aus.

Der Deutsche Mieterbund hat Ende 2018 den aktuellen Betriebskostenspiegel für das Jahr 2016 veröffentlicht und weist dort einen Bundesdurchschnitt von 2,79 € pro Quadratmeter und Monat aus. Im gleichen Zeitraum lagen die Nebenkosten bei Vonovia mit rund 2,61 € pro Quadratmeter pro Monat um rund 7 % unter dem bundesweiten Durchschnitt des Deutschen Mieterbundes.

Die Praxis unserer Heizkostenabrechnung, die einen wesentlichen Posten der Nebenkosten darstellt und wo wir die im Auftrag der Energiedienstleister handeln, haben wir im Sommer 2018 von der unabhängigen Prüfungsgesellschaft Deloitte in einer Sonderuntersuchung überprüfen lassen. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass „der allgemeine Prozess zur Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung, einschließlich der implementierten Kontrollen, grundsätzlich einen sachgerechten, ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Ablauf der Abrechnung sicherstellt“. Es gebe „keine Hinweise auf Manipulation, Vertuschung oder Verzögerung“.

Zu Leverkusen: Unsere Abrechnung war richtig. Die GAGFAH hat 2015 die Versicherung für ihr Verwaltungsgebäude selbst bezahlt und nicht auf die Mieter umgelegt. Das Gericht hat nur deshalb für die Mieterin entschieden, weil der Versicherungsschein erläuterungsbedürftig ist und weil wir auf die entsprechende Rüge der Beklagten hin, dass sich der Versicherungsschein gar nicht auf die Mietobjekte in Leverkusen beziehen würde, keine weiteren Erläuterungen mehr vorgetragen haben. Leider war eine Berufung aufgrund des geringen Streitwerts nicht möglich.

Zur Erläuterung: Ein Beispiel ist der Versicherungsschein der ERGO Versicherung für Glasbruch. Der Versicherungsschein ist für die Objektgesellschaft ausgestellt, deren Sitz die Rüttenscheider Straße ist. In der Anlage des Scheins sind die Objekte aufgeführt, für welche die Versicherung gilt. Dem Versicherungsschein ist zu entnehmen, dass dieser sich nicht auf das ehemalige Verwaltungsgebäude der GAGFAH in der Rüttenscheider Straße 28/34 in Essen, sondern auf die gut 58.000 Mietwohnungen der Versicherungsnehmerin in ganz Deutschland und somit auch in Leverkusen bezieht. Zudem ist auch die Prämienhöhe von 564.113,52 € für das Glasbruchrisiko viel zu hoch für ein einzelnes Verwaltungsgebäude mittlerer Größe.

Aus dem Versicherungsschein lässt sich auch ohne weiteres die Prämie für die Wirtschaftseinheit in Leverkusen berechnen. Multipliziert man den Versicherungsbeitrag in Höhe von 9,64 € pro Wohneinheit mit den 558 Einheiten der Wirtschaftseinheit in Leverkusen, so ergibt sich ein Betrag in Höhe von 5.379,12 €. Zuzüglich der Versicherungssteuer in Höhe von 19 % ergibt sich dann exakt der für die Glasbruchversicherung auch in der Rechnung vom 19.02.2015 ausgewiesenen Betrag in Höhe von 6.401,15 €.
Im Artikel wird erwähnt, dass wir mit Hilfe unserer Rechtsanwaltskanzlei JHS Legal Forderungen gegenüber der Mieterin geltend gemacht haben. Richtig ist: Wir haben, nachdem wir zwei Mal selbst gemahnt haben, einen Anwalt beauftragt. Allerdings nicht mit den Forderungen aus Nebenkosten. Die Mieterin hatte ihre Miete drei Monate nicht vollständig gezahlt.

Zu München: Aktuell befinden wir uns mit dem Mieter Obst in einem gerichtlichen Verfahren aufgrund seines Widerspruchs zur Nebenkostenabrechnung 2014. Bis zur Klage des Mieters im vergangenen Jahr haben wir in diversen persönlichen Gesprächen in München, auch mit dem Mieterverein, die Logik und die Positionen, die hinter den Hauswartleistungen stehen, erläutert. Unseren Vorschlag, den Zeitbedarf für die Arbeiten durch einen unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen, haben Herr Obst und der Mieterverein unbeantwortet gelassen. Wir haben alle Leistungen, die unser Objektbetreuer erbracht hat, gegenüber dem Gericht transparent dargelegt. Wir haben das Objektleistungsverzeichnis offengelegt, alle Leistungen besprochen und deren Bearbeitung nachgewiesen. Die Wohnanlage umfasst ca. 400 Wohnungen, d.h. die Hausmeisterleistungen für die gesamte Anlage betragen je Mietpartei 150€/Jahr. Damit liegen wir deutlich unterhalb des Betriebskostenspiegels in München. Aus unserer Sicht sind somit sowohl die Wirtschaftlichkeit der Leistungen als auch die Durchführung der Leistungen belegt und nachgewiesen. Die gerichtliche Entscheidung bleibt abzuwarten.


Nebenbei: In Köln-Bayenthal – hierüber wurde im vergangenen Sommer mit ähnlichem Tenor berichtet - wurde der Betrugsvorwurf komplett ausgeräumt. Selbst die die Staatsanwaltschaft Bochum, bei der ein Strafantrag von einem Mieter eingegangen ist, hat die Vorwürfe geprüft, keinen Anfangsverdacht festgestellt und es abgelehnt, Ermittlungen aufzunehmen.

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