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Fakten zu Modernisierung und Nebenkosten bei Vonovia

Wie werden bei Vonovia die Nebenkosten erhoben?

Unser Anspruch ist es, dass unsere Nebenkostenabrechnungen transparent, nachvollziehbar und vor allem richtig sind. Vonovia rechnet nur Leistungen ab, die auch erbracht wurden. Vonovia hat ein hohes Interesse daran, die Nebenkosten niedrig zu halten, denn hohe Nebenkosten verringern die Attraktivität der Wohnung.

Wir verstehen uns als verantwortungsvollen Vermieter und sind außerdem ein an der Börse gelistetes Unternehmen. Das bedeutet, dass wir wie nur wenige andere börsennotierte Wohnungsunternehmen transparent sind und ständig überprüft werden – intern und extern.

Vonovia besitzt mehr als 400.000 Wohnungen, natürlich passieren da auch Fehler. Fehlern in Abrechnungen gehen wir auf den Grund. So haben wir diesen Sommer Heizkostenabrechnung einer großen Wohnanlage in Köln-Bayenthal überprüfen lassen. Vonovia ließ den gesamten Prozess vom unabhängigen Wirtschaftsprüfungsinstitut Deloitte transparent untersuchen. Das Ergebnis war eindeutig: Es gibt keinerlei Hinweise auf Manipulation oder Vertuschung – die Klagen diesbezüglich wurden ohne Verfahren eingestellt. Für Vonovia sind Heizkosten ein rein durchlaufender Posten und entsprechend einwandfrei ist der Abrechnungsprozess aufgesetzt.

Auch einzelne Abrechnungen in Witten, Neuried, Hamburg und Magdeburg haben wir geprüft und wo notwendig korrigiert.

Haben Mieter Rückfragen zu ihren Abrechnungen, verstehen wir, dass es unbefriedigend ist, wenn sich ein Prüfungsprozess zu lange hinzieht. Die Bearbeitung der Einsprüche ist aber nicht zuletzt aufgrund der notwendigen Zuarbeit externer Dienstleister - etwa bei der Anforderung detaillierter Leistungsnachweise etc. – leider zeitintensiv. Wir wollen hier noch wesentlich schneller werden.

Warum kommt es teilweise zu höheren Preisen bei den Nebenkosten?

Grundsätzlich haben unsere Nebenkostenabrechnungen eine sehr hohe Qualität. Außerdem sind auch die Preise, die wir für unsere Kunden verhandeln absolut marktgerecht. In Teilen liegen sie noch deutlich unter dem allgemeinen Marktniveau.

Die durchschnittlichen Nebenkosten, die wir an unsere Kunden weitergeben, liegen klar unter dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.
Grundsätzlich: Kostensteigerungen zum Vorjahr werden validiert und unterliegen einem Freigabeprozess. Eine proaktive Erläuterung in der Abrechnung findet in der Regel bei signifikanten Kostensteigerungen statt. Im Übrigen planen wir die Erläuterung zu Kostensteigerungen zukünftig auszuweiten.
Ein Grund für Änderungen bei den Nebenkosten kann darin begründet sein, dass Vorgängergesellschaften Prozesse anders gehandhabt haben als Vonovia. Sie haben gegebenenfalls andere Zeiträume abgerechnet oder die jeweiligen Nebenkostenposition anders benannt.

Wie werden Dienstleistungen wie der Winterdienst abgerechnet?

Der wichtigste Punkt: Wir rechnen nur die Leistungen ab, die auch nachweislich erbracht wurden. Hierbei müssen wir besonders zuverlässig sein. Es gelten insbesondere Haftungsbestimmungen, so dass unsere Dienstleister über Einsätze auch aufgrund von Wetterprognosen entscheiden müssen, um die Sicherheit unserer Mieter zu gewährleisten. Zudem unterliegt diese Verpflichtung hohen witterungsbedingten Volatilitäten, so dass pauschale Betrachtungen oder Vergleichsperioden nicht sinnvoll sind.
Zum Winterdienst gehört im Übrigen auch das Streuen bei Glatteis und Glatteisgefahr. In diesen Fällen ist die Notwendigkeit des Dienstes durchaus auch bei positiven Temperaturen gegeben. Es geht also nicht nur um das Räumen von Schnee, was in einigen Regionen Deutschlands verhältnismäßig selten vorkommt. Teilweise findet diese Leistung auch in den frühen Morgenstunden ab 4.00 Uhr, je nach kommunaler Satzung statt, sodass die Sichtbarkeit der Dienstleistung in diesen Fällen nicht gegeben ist.

Welche Bedeutung haben von Vonovia erbrachte Dienstleistungen?

Wir erledigen Tätigkeiten, die rund ums Wohnen anfallen, zunehmend selbst, weil wir so eine bessere Qualität für unsere Kunden sicherstellen können. Wir wollen unseren Kunden ein sicheres uns sauberes Zuhause anbieten – dazu gehört auch ein gepflegtes Umfeld. Diese Leistungen versuchen wir mit viel Erfahrung und Effizienz so kostenoptimal wie möglich zu erbringen, ganz besonders mit Blick auf die „2. Miete“ und um die Kosten für unsere Mieter möglichst gering zu halten.
Bei allem, was wir tun, halten wir das Wirtschaftlichkeitsgebot ein, dazu sind wir verpflichtet. Unsere internen Preise sind absolut marktgerecht. Die gesamten umlagefähigen Leistungen, die wir selbst erbringen, haben einen geringen Anteil an unserem Gesamtergebnis (EBITDA).

Viele Kostenarten sind auch abhängig vom Nutzerverhalten in unseren Anlagen. Wenn wir zum Beispiel ein Müllmanagement in einer Wohnanlage einsetzen müssen, dann nur, weil es in Eigenregie unter den Mieter nachhaltig nicht funktioniert hat.

Welche Kosten legt Vonovia bei einer Modernisierung um?

Wir legen im Schnitt rund 7 % der Modernisierungskosten um, bleiben also unter der gesetzlich erlaubten Umlage, das sind 1,60 Euro bis 1,70 Euro im Durchschnitt Unsere Ausgaben für Instandhaltung, die nicht auf die Mieter umgelegt wird, sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen und liegen inzwischen bei rund 400 Mio. € pro Jahr. Im Branchenvergleich haben wir sehr hohe Aufwendungen für Instandhaltung.

Wie führt Vonovia die Modernisierungen durch?

Wir wissen, dass Modernisierungsarbeiten für unsere Kunden mit Belastungen verbunden sind. Sie verursachen Lärm, Dreck und vorübergehend ein nicht anschauliches Bild der Wohnanlage. Deshalb versuchen wir die Arbeiten so schnell wie möglich durchzuführen und den benötigten Zugang in die Wohnungen und die Allgemeinräume des Hauses so gering wie möglich zu halten. Wir halten uns an geltende Lärmschutzbestimmungen und selbstverständlich entschädigen wir unsere Kunden für den Zeitraum einer laufenden Modernisierung. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach Zeitraum und Umfang der Maßnahme.

Es ist dabei absolut sinnvoll, die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen mit diesen Modernisierungsarbeiten zu verbinden und diese nicht separat durchzuführen. Dies würde für unsere Mieter noch ungleich höhere Belastungen bedeuten.

Wir führen nur Maßnahmen durch, die wir für technisch sinnvoll halten. Unser Ziel dabei ist es auch, die Mieterhöhung für den Kunden kleinzuhalten.

Auf welcher Grundlage werden Modernisierungen wie zum Beispiel die Schwaketenstraße in Konstanz entschieden?

Alle unsere Maßnahmen werden selbstverständlich vorher umfangreich und sowohl von konzerneigenen Technikern als auch durch qualifizierte, unabhängige Ingenieurbüros geplant. Der Planungsprozess erstreckt sich über mehrere Monate, es wird also sehr sorgfältig geprüft, bevor eine Maßnahme umgesetzt wird.

Bei (fast) jedem Gewerk bei einer Modernisierung gibt es einen definierten Instandhaltungsanteil (in Konstanz bspw. Austausch/ Sanierung der Leitungen/Stränge) und einen Modernisierungsanteil (in Konstanz bspw. zusätzliche Dämmung der Rohre). Entsprechend der gesetzlichen Vorgaben werden diese Kosten auch verteilt. Der Instandhaltungsanteil geht selbstverständlich vollständig zu unseren Lasten.

Die Fenster in Konstanz entsprachen dem Stand der Technik des Jahres 2003, der sich allein schon aufgrund der EnEV-Verschärfung in den letzten 15 Jahren stark verändert hat. Es wurden damals zwar viele, aber nicht alle Fenster erneuert. Zudem existieren viele Panorama-Fenster, die sich nicht öffnen lassen. Wir werden sie durch praktischere, zeitgemäße Fenster mit Öffnungsmöglichkeit ersetzen. Auch hier wird ausschließlich der Anteil der Kosten auf die Miete umgelegt, der in der zusätzlichen Verbesserung der Fensterqualität begründet ist.

Aufgrund der heute geltenden EnEV ist eine Fassadendämmung am Gebäude notwendig. Wichtig ist jedoch, dass das richtige Material verwendet wird. Entgegen der Annahme des Bauamtes, werden wir kein Styropor einsetzen, sondern eine 16mm starke Mineralwolldämmung, die für diese Gebäudeklasse einen hohen, energetischen Effekt erzielt. Dies bietet wiederum Einsparpotenziale für unsere Kunden. Auch erfüllen wir so die aktuellen KfW-Standards.

Wie kommuniziert Vonovia mit seinen Kunden über solche Maßnahmen?

Wir wollen, dass unsere Mieter bei uns wohnen bleiben und möchten niemanden aus seiner Wohnung herausmodernisieren. Wenn Mieter nach einer Modernisierung die Miete nicht aufbringen können, setzen wir alles daran, gemeinsam eine Lösung zu finden. Wir begleiten Härteanträge persönlich, individuell und konstruktiv.
Wir müssen den Dialog mit unseren Mietern weiter verbessern. Jeder Kunde muss nachvollziehen können, welche Maßnahmen durchgeführt werden, warum diese sinnvoll sind und wie sich diese auf die Mietenentwicklung auswirken.

Wir haben damit begonnen, Mitarbeiter einzustellen, die ausschließlich Mieteranliegen vor Ort individuell betreuen.

Wir werden noch deutlich mehr Mieterversammlungen im Vorfeld von Modernisierungen durchführen.

Wir wollen unseren Mietern Sicherheit geben – und zwar bevor der erste Bauzaun aufgestellt wird.

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