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Impulse für die Politik
Impulse für die Politik

Vonovia für einen innovativen, sozialverträglichen und klimaneutralen Wohnungssektor

Die Corona-Pandemie hat sichtbare Spuren in der deutschen Wirtschaft hinterlassen. Das Arbeitsleben und insbesondere das Pendlerverhalten haben sich verändert. Das hat Auswirkungen auf die Wohnsituation von vielen Bürger:innen. Es gibt ein ausgeprägtes Streben nach mehr Individualität und in vielen Fällen ist das Zuhause auch gleichzeitig der Arbeitsplatz. Darüber hinaus sind extreme Wetterverhältnisse wie Hitze, Trockenheit, Überflutungen, Starkregen keine Einzelphänomene mehr. Daher ist es jetzt an der Zeit, beim Klimaschutz voranzukommen.

Der Wohnungs- und Bausektor bietet viele Potenziale, um Deutschland als klimafreundlichen, sozialverträglichen und innovativen Vorreiter innerhalb Europas zu etablieren. Der Gebäudesektor ist für circa ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Das Einsparpotenzial ist hier enorm, sodass ein echter Schub beim Klimaschutz möglich ist.

Wir bei Vonovia haben uns das Ziel gesetzt, durch Neubau und klimaneutralen Wohnbestand bedarfsgerechtes Wohnen zu fairen Preisen zu gewährleisten. Zudem haben wir uns zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 verpflichtet. Quartiere sind dabei der Dreh- und Angelpunkt unseres integralen Ansatzes. Denn hier lassen sich zahlreiche Bedürfnisse kombinieren: Klimaschutz, Energiesystemwechsel, Bedarfsgerechtigkeit, Mieterfreundlichkeit, integrative und partizipative Gestaltungsfelder.

Die bisherigen Anstrengungen in Deutschland sowie die politischen Rahmenbedingungen sind jedoch nicht ausreichend, um den gewünschten Wandel zu erreichen. Anhand der drei Bausteine Klimaneutralität, bedarfsgerechtes Wohnen zu fairen Preisen und Innovationen verweist Vonovia auf potenzielle Handlungsfelder für die kommende Legislaturperiode.


Baustein 1: Klimaneutralität erreichen

Mieterstrommodelle ermöglichen.
Durch Mieterstrommodelle beteiligen wir Mieter:innen stärker finanziell und erhöhen damit die Akzeptanz für die Energiewende. Durch eine gesetzlich vorgeschriebene Gleichbehandlung von Eigenverbrauch und Mieterstrom könnten Mieter:innen und Eigenheimbesitzer:innen von denselben Vorteilen profitieren und Mieterstromprodukte attraktiver werden. Zudem wäre es wichtig, die Degression des Mieterstromzuschlags analog zur EEG-Vergütung zu stoppen. Energiekostenneutrale Sanierung soll auch ermöglicht werden, indem Mieterstrom über die Nebenkosten abgerechnet werden kann (Inklusiv-Miete).

Serielles Sanieren forcieren.
Für die Einhaltung der Klimaziele ist die aktuelle Sanierungsrate von einem Prozent im deutschen Gebäudesektor nicht ausreichend. Energiekostenneutrale Sanierung kann nur durch serielles Sanieren erzielt werden. Hier könnte die Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip Abhilfe schaffen. Es handelt sich dabei um ein neuartiges serielles Sanierungskonzept, das hohen Wohnkomfort, minimale Bauzeiten und ein innovatives Finanzierungsmodell vereint. Es bedarf Rechtssicherheit bei der Umlagefähigkeit von Instandhaltungs- und Modernisierungskosten. Außerdem sollte sich die Aufteilung des CO2-Preises an den Energieeffizienzklassen A+ bis H der Gebäude orientieren und der Bund stärkere Anreize für effiziente Gebäude (BEG) und zum Austausch veralteter Systeme setzen. Die Vergabe von Förderungen als De-Minimis-Beihilfen -wie beispielsweise bei der Förderung eines individuellen Sanierungsfahrplans im Rahmen der BEG- vermieden werden. Im Kontext der geförderten energetischen Modernisierung würde außerdem eine (teilweise) Umlagefähigkeit geförderter Kosten einen deutlichen Anreizeffekt darstellen.

Baustein 2: Bedarfsgerechtes Wohnen zu fairen Preisen sicherstellen.

Älteres Ehepaar in der Küche
Konditionen für sozialen Wohnungsbau verbessern.
Um den weiteren Rückgang von öffentlich-gefördertem Wohnraum zu stoppen, ist die Errichtung von mindestens 80.000 neuen preisgebundenen Wohnungen pro Jahr notwendig. Unter Berücksichtigung der aktuellen Baulandpreise und dem stetigen Anstieg der Baukosten sollten die Konditionen zur Schaffung von öffentlich-gefördertem Wohnungsbau von Bund und den Ländern für Investor:innen wirtschaftlicher werden. Eine Angleichung der aktuell 16 verschiedenen Systeme der öffentlichen Förderung wäre wünschenswert.

Investitionsbedingungen im bezahlbaren Wohnungsbau verbessern.
Nur die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum führt langfristig zur Entspannung der Wohnungsmärkte. Regulatorische Vorgaben zur Deckelung von Mieten hemmen Neubauinvestitionen. So stellen weder die Mietpreisbremse noch der Mietendeckel zielführende Instrumente zur Schaffung eines bedarfs- gerechten Angebots an Mietwohnungen dar. Verbesserungen sind vielmehr durch einen langfristig verlässlichen gesetzlichen Rahmen und die Verbreiterung des Angebots an bezahlbaren Wohnungen zu erzielen.

Qualifizierte Mietspiegel priorisieren.
Um mehr Rechtssicherheit und Transparenz zu gewährleisten, sollten Städte und Gemeinden dazu verpflichtet werden, nur noch qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Während einfache Mietspiegel lediglich eine Übersicht ortsüblicher Vergleichsmieten bereitstellen, wird ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und erzeugt so ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes. Diese Verpflichtung sollte mindestens für Kommunen gelten, die von Kappungsgrenzen bei der Mieterhöhung betroffen sind.

Älteres Ehepaar in der Küche

Günstige Bauflächen durch die öffentliche Hand schaffen und vergeben.
Die bedarfsgerechte Vergabe von kostengünstigen Bauflächen ist eine zentrale Voraussetzung für bezahlbares Bauen. Das Baulandmobilisierungsgesetz umfasst zielführende Initiativen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum durch die Bereitstellung von Bauflächen der öffentlichen Hand. Die Vorgaben hierfür müssten jedoch beschleunigt umgesetzt werden. Bauland sollte nicht zum Höchstpreis, sondern nach Konzeptvergabe vergünstigt für Investoren:innen zur Verfügung gestellt werden.

Dachaufstockungen ausweiten.
Durch Dachaufstockung kann zusätzlicher, bezahlbarer Wohnraum ohne neuen Flächenverbrauch geschaffen werden. Diese verbessern die ökologische Bilanz eines Gebäudes, insbesondere durch den Einsatz von nachhaltigen Baustoffen. Hierfür müssen die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben weiterentwickelt werden. Die gesetzlichen Anforderungen -beispielsweise im Bereich Schall, Wärme, Barrierefreiheit- sollten reduziert werden, wenn die statischen und technischen Voraussetzungen für entsprechende Projekte nachweislich sind.

Kaufnebenkosten begrenzen.
In den letzten Jahren sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb zum Teil erheblich gestiegen. Steigende Boden- und Baukosten führen dazu, dass der ohnehin schon hohe Anteil der Kaufnebenkosten weiterhin steigt. Die prozentuale Verknüpfung der Kaufnebenkosten zum Kaufpreis ist in den meisten Fällen ungerechtfertigt und steht in keiner Relation zum geringfügig erhöhten Mehraufwand. Dies erschwert die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Somit wäre durch die Absenkung der Kaufnebenkosten Abhilfe zu schaffen.


Mieterfest in Bochum
Mieterfest in Bochum
Teure Baukosten – Normen auf den Prüfstand stellen.
Die Baukosten haben sich in den letzten Jahren stark verteuert. Um weiterhin bezahlbaren Wohnungsbau ermöglichen zu können, müssten alle Gesetze, Verordnungen und Normen des Wohnungsbaus dahingehend überprüft werden, ob sie im Verhältnis zu eventuellen Mehrkosten ein entsprechend effizientes Resultat erzielen. Unter dem Erhalt hoher Baustandards sollten technische Normungen vereinfacht und im Hinblick auf die sich daraus ergebenden Kosten überprüft werden.

Förderung für bedarfsgerechtes Wohnen ausbauen.
Aufgrund des steigenden Bedarfs muss sich die Anzahl von Maßnahmen für barrierearmen und altersgerechten Umbau für Mieter:innen sowie Eigentümer:innen in Bestandswohnungen deutlich erhöhen. Es sollte verhindert werden, dass das KfW-Programm für den altersgerechten Umbau aufgrund enormer Nachfrage ständig überzeichnet ist. Entsprechende Förderprogramme sollten weitergeführt und angesichts der demografischen Entwicklung deutlich aufgestockt und ausgeweitet werden. Eine Annäherung an die Konditionen der Förderung energetischer Investitionen wäre wünschenswert.

Städtebauförderung stärken.
Die Wohnungswirtschaft setzt sich für die Stärkung der Städtebauförderung als Leitprogramm sowohl für die Innenentwicklung und den Umbau des urbanen Raums als auch für die Wahrung des sozialen Zusammenhalts in den Stadtquartieren ein. Dazu gehört insbesondere die Verstetigung und Weiterentwicklung des Programms „Soziale Stadt“ und konkret die Stärkung der sozialen Teilhabe innerhalb der Quartiere.

Baustein 3: Innovationen ermöglichen.

Elektroauto im Eltingviertel Essen
Sektorenkopplung priorisieren.
In die Erprobung innovativer CO2-sparender Technologien sollte investiert und somit die Komfortzone „altbewährter“ Maßnahmen verlassen werden. Denn durch gezielte Sektorenkopplung lassen sich Effizienzpotenziale sowie der Autarkiegrad eines Quartiers signifikant steigern. Wasserstoff sollte im Gebäudebereich als Zukunftstechnologie und zwar explizit als relevantes Speichermedium für Sektorenkopplung verstanden werden.

Mobilitätswende forcieren.
Die Mobilitätswende ist nur zu erreichen, wenn der Ausbau der Ladeinfrastruktur forciert wird und sich die Marktverfügbarkeit von E-Fahrzeugen erhöht. Der Bestandsschutz bei der Installation von Ladesäulen und Wallboxen ist zu gewährleisten. Außerdem sollen einheitliche Standards für die technischen Anschlussbedingungen der Netzbetreiber geschaffen werden.

Genehmigungsverfahren digitalisieren und beschleunigen.
Derzeit dauern Verfahren von der Planung bis zur Genehmigung von Neubauvorhaben noch zu lange. Es werden bundesweit einheitliche Regelungen benötigt, die Genehmigungsverfahren auf allen behördlichen Ebenen beschleunigen. Vorbild sind hier die Länder Bayern und NRW. Zudem soll eine digitale Bauakte etabliert werden, die für alle Baubeteiligte - inklusive der Planungs- und Kontrollbehörden - den jeweils aktuellen Stand abbildet und die Abstimmung vereinfacht.


Elektroauto im Eltingviertel Essen
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